144㎡以上不算豪宅？找对银行，少交几十万的税！-头条
2023-04-25 18:06:07 楼市前线
年初一则有关“广州将取消144㎡豪宅界定”的消息，在业内引起了轩然大波。
△ 网传广州松限政策
【资料图】
由于官方尚未官宣，就连红头文件都没看着，且大部分银行都表示：“没有收到取消豪宅线界定类似消息，仍按照原有政策执行”后，被证实为一场乌龙。
但是市场对于豪宅的讨论，一直不绝于耳。
01
灵魂拷问：到底什么是豪宅？
最近，就有网友问：单价20万/㎡、面积143㎡的住宅算豪宅吗？
这位兄台，自信点好吗？当然算豪宅，但是没达到广州的豪宅 线（非普通住宅）。
虽然很多人对豪宅都抱有幻想，但真要问他们具体什么是豪宅，估计大部分人都说不出来。
△广州顶级豪宅侨鑫汇悦台
毕竟，豪宅真的没有一个确切的说法。 但是，广东省在界定普通住宅有三项条件，也许能为豪宅的认定提供一些参考。
普通住宅标准
1、小区容积率高于1.0；
2、低于同地段均价1.2倍；
3、单套建筑面积在120㎡以下。
（文件来源：广东省住房和城乡建设厅《关于确定我省普通住房标准的通知》（粤建房字〔2005〕58号））
没错，当时限制的就是120㎡，但允许各地适当浮动，浮动范围不超过20%。
于是，大多数地方都按上限120*1.2=144㎡，所以耳熟能详的144㎡豪宅线的标准 就是这么来的，广州亦是如此，将豪宅线提到了建面144㎡。
并且，广州是四大一线城市里唯一一个豪宅线只看面积，不看总价的城市了。
珠江新城2000万的143㎡住房，是普通住房；而从化总价100多万的房子，面积超过144㎡，就要被认定为豪宅了。
所以，多数情况下，只要盯着建筑面积144㎡这条线就好，99%的情况下，套内面积对你影响不大。
02
豪宅线认定，影响千差万别？
为什么要界定普通住宅和非普通住宅？
这中间可是大有学问，因为一旦达到豪宅线，你付出的“代价”也就大不一样了。
1、首付比例
如果是普通住宅，可以首付3成（无房无贷） 、4成（有贷款记录） ，或者5成（当前名下有房） ，或者7成（当前有房贷未结清） ；
如果是非普通住宅，只有两种情况的比例：一是“全白”的购房者，无房无贷首付最低3成、贷7成；二是，其他的情况 （有贷款记录/当前名下有房/有房贷未结清） 都是首付不少于7成。
所以，大部分开发商都会为了降低购房者的首付，会将住宅面积卡在144㎡以内。
2、税费
对于非普通住宅，在一手交易的时候税费和普通住宅没有差别。
而在二手交易时，非普通住宅征收的税费会明显重于普通住房，也就形成了我们常说的“豪宅税”。
主要涉及增值税和个人所得税两部分，其中增值税占大头。
根据广州现行税费规定，普通住宅只要满2年/5年，即可免缴增值税；而如果是非普通住宅，需要按照差值来征收5.3%的增值税。
△图片来源：摄图网
此外，因为差额缴增值税，必须提供发票，一旦提供发票，如果要交个税，则必须是差额的20%，
所以，是否普通住宅，税费区别是非常大的。
3、利率
现在广州大部分银行首套房商业贷款利率最低为4.3%，即LPR+0基点；二套房贷利率4.9%，即LPR+60基点。
如果房子被认定为普通住宅，即便曾经有过贷款记录，但大部分银行房贷利率仍然可按照首套计算，利率不用加点，即4.3%（LPR）；
△示意图（图片来源： 摄图网）
但如果房子被认定为非普通住宅，只要曾经有贷款记录，那么利率必须算二套，加60bp，即4.9%。
所以，这个认定标准也将决定你的房贷利率，利率越高、利息越多。
03
找对银行，少交几十万的税？
如果小前线告诉你，即便房子建筑面积144㎡以上，但只要套内面积在120㎡以下，就有银行可以认定这套房子为普通住宅，而不是非普通住宅，分分钟可以为你省下几十万。试问你心动不？
△示意图（图片来源：摄图网）
这还真不是开玩笑！
抛开首付、利率不说，就拿最大头的增值税来说，就是一笔不少的支出。
举个例子
当你准备以1000万出售手中房产证满5年且唯一的一套房子时：
如果你的房子被银行认定为普通住宅，你不需要交增值税；
而如果你的房子被认定为非普通住宅，那么你需要多交50多万的增值税。（如果有发票按照差额征收，一般会按照全额计算：网签价÷1.05×5.3%，增值税费差不多50多万。）
当然，卖方可以选择让买方出这笔钱，但同时也就不得不考虑出手难的问题。
毕竟， 别人 买你这套被认定为非普通住宅的房子，要交那么多税，他大可选择其他的房子。
而买家亦可以在与卖家谈价的过程中，根据豪宅线 （非普通住宅） 的认定，从税费、利率、首付成本等方面作为砍价的筹码，然后再找对银行按照普通住宅来办理，岂不是可以节省更多的购房成本？
当然，具体有哪些银行有不同的认定标准，可加“小前线”私信告知！
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